Uso de las áreas comunes

Pregunta: En esta quincena recibimos dos preguntas similares relacionadas con el número de invitados que un copropietario puede llevar a las zonas de recreación de su urbanización.

El primer caso es sobre un problema con la cancha de fútbol: un muchacho con muchos amigos los invita a jugar constantemente, sobre todo en vacaciones, y a algunos de sus vecinos les parece que es muy difícil controlar tanta gente extraña en la copropiedad. Uno de ellos preguntó: “¿Qué tal si uno o dos entre los 20 le mete la mano a un carro, qué hace uno? Y nosotros no podemos destinar un rondero a vigilar a los visitantes”.

El otro caso es del mismo tema, pero al contrario. Es en otra urbanización en la que dice expresamente en el reglamento que cada copropietario puede invitar máximo dos personas a la piscina o al club house. “Según eso uno no puede invitar a un matrimonio amigo con un niño. ¿Qué puedo hacer uno frente a eso?”, preguntó uno de los copropietarios.

Respuesta: El Consejo de Administración, en caso de no hacerlo la Asamblea, podrá reglamentar el uso de las zonas comunes. ¿Cómo hacerlo?: sin afectar el uso y goce general. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la esencia de un bien común es el “uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. El Derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal”. Por tal motivo los reglamentos (la ley no trae) pueden imponer limitaciones al uso de ciertos bienes comunes según su destinación.

En desarrollo de la vida en comunidad, yo no puedo imponer límites al interior de los bienes privados; por ejemplo, no puedo impedir que a un apartamento ingresen 20 personas. Aunque lo quiera la mayoría, los órganos de propiedad horizontal no tienen esta facultad. Sin embargo, sí pueden imponer limitaciones a la cantidad de personas que pueden ocupar por un determinado momento un salón social, el cual tiene una capacidad física, y esta capacidad física es la que nos va a imponer la cantidad de personas que pueden ingresar al mismo.

En el caso de la cancha de futbol, para eso es la cancha, para yo jugar con mis invitados; no podemos impedir que ésta sea utilizada por invitados de los propietarios; lo mismo que una piscina o los juegos infantiles. La capacidad física de la misma, dará la cantidad de personas que yo puedo invitar a jugar. Los sistemas de vigilancia, no está para cuidar a los visitantes, sino a los bienes privados y sus ocupantes.

En el caso de la piscina o club house, no existen antecedentes jurisprudenciales al respecto, pero creemos que se trata de un abuso del derecho de la Asamblea, plasmado en el reglamento, el cual no puede limitar que yo use o goce bienes comunes sin un límite natural o físico.

En conclusión, no creemos posible limitar el uso de los bienes comunes, en detrimento de su funcionalidad; los bienes comunes, según su naturaleza, están para el servicio de todos los propietarios. Tienen un límite natural, y este límite natural es el que le debe servir a la Asamblea o al Consejo para reglamentar su uso. En el caso de la pregunta sobre la restricción del uso de la piscina, creemos que cualquier propietario podrá interpretarlo como abuso del derecho del Consejo o de la Asamblea, pudiendo incoar las acciones legales que crea conveniente.

N. de la R.: Incoar es llevar a cabo los primeros trámites de un proceso, pleito, expediente o alguna otra actuación oficial.