Una batalla legal contra el cobro de la Valorización

El Comité de Valorización de El Poblado busca evidenciar una situación de fondo “ilegal” que sobrepasa los casos particulares y que afecta el bien común de los ciudadanos


Foto archivo. Segundo plantón en contra del cobro por Valoriza

Antes y después de que el Fonvalmed (Fondo de Valorización de Medellín) expidiera la Resolución distribuidora 094 del 22 de septiembre de 2014 con la que notificó el cobro de la Valorización por las 23 obras viales de El Poblado, el Comité de Valorización de El Poblado hace seguimiento y veeduría a este proceso que considera “injusto e ilegal”. Sus argumentos urbanísticos, legales, técnicos y socioeconómicos, han sido presentados ante el Senado de la República, la Personería de Medellín, la Procuraduría y la Contraloría. Estos se consolidan a medida que avanza el cobro y que el Fonvalmed responde los recursos de reposición interpuestos por los propietarios.

Un plan vial que no se tuvo en cuenta
Stella Salazar, arquitecta y urbanista, especialista en planeación y ordenamiento territorial, da una mirada a algunos hechos que precedieron al Proyecto de Valorización de El Poblado y expresa sus preocupaciones:

• El desarrollo de la conexión occidente-oriente (Los Balsos), norte-sur (carrera 34), con el resto del sur del Área Metropolitana, y las subregiones del Norte, el Oriente y Occidente de Antioquia, hacen parte del Plan Vial Metropolitano que surgió en 1986 (acuerdo metropolitano 02), a partir del Plan para la Consolidación de la Metrópoli (acuerdo metropolitano 012 de 1985). “Ese plan decía: ‘hay que ser exigente con la previsión de retiros para ampliar vías, conectar los costados del Río y evitar traumatismos en un futuro’”. Pero además, el plan propuso un Fondo Vial Metropolitano para la financiación, que no se creó.

• El Estatuto Metropolitano de Planeación de usos del suelo, urbanismo y construcción, de 1989, determinó las condiciones para que un área de vivienda sea adecuada. “En Medellín, el alcalde que llega hace transformaciones y evade esas responsabilidades y compagina intereses con el sector inmobiliario. Por ejemplo en 1995, se aprueba el Plan Estratégico de Medellín y el Área Metropolitana 2015, titulado El Futuro de la Ciudad Metropolitana”. Así mismo, el Plan Estratégico de la Integración de la Metrópoli, previsto para 25 años, “de alguna manera se desconoce y aparece el Plan Metropolitano de 1997”. Luego, en 1999 aparece el primer Plan de Ordenamiento Territorial –POT–. En 2006, este se reformuló y en 2014 se aprobó el nuevo POT 2014-2027. “En este, al fin aparece el Distrito Financiero, del que ya hablaban antes los negociadores de propiedad raíz”.

• “En El Poblado, el Plan Vial Metropolitano no fue tenido en cuenta, y la densificación, cada vez mayor, supone más vehículos. ¿Por qué si la Administración no siguió la normativa prevista, nos vemos ante un programa de obras de ciudad y metropolitanas? La única oportunidad que nos queda es movilizarnos como comunidad para evitar que se apropien de nuestros espacios y que nos cobren una Valorización de lo que va a ser el terreno en un futuro”.

“Los estudios carecen de rigurosidad técnica”
Gloria Gaviria, ingeniera administrativa, se refiere a la metodología usada para hacer la distribución de la Valorización:

• Los dos estudios de la tierra, con obras y sin obras, que hizo la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, para calcular el beneficio teórico unitario que producen las obras, presentan inconsistencias. “En 2013, el promedio aritmético del beneficio en 670 sitios fue de 2,56 por ciento, y el Fonvalmed confirmó que el estudio tiene un margen de error del 5 por ciento. Ese margen absorbe el beneficio, por eso no han podido demostrar que sí hay valorización”.

• Se analizaron 432 sitios en 2010 y 670 en 2013 (cuando se amplió la zona de citación). “Si el 60 por ciento corresponde a los mismos sitios, con las mismas obras, el beneficio debería ser el mismo. Por ejemplo en 2010, un sitio se desvalorizaba en un 2 por ciento (11. 922 pesos por metro cuadrado). El valor del metro cuadrado sin obras era de 852 mil pesos y con obras, de 840. 188 mil pesos. En 2013, el mismo sitio tenía un beneficio del 3,65 por ciento (55.845 mil pesos por metro cuadrado). El valor del metro cuadrado sin obras es de 1 millón 530 mil pesos y con obras, de 1.585. 845 mil pesos. En tres años, el aumento del metro cuadrado fue de 568 por ciento. Eso en el mercado inmobiliario no se da. Este propietario, que en un principio no tenía que pagar, recibió una factura de 7 millones 500 mil pesos”.

• “Curiosamente, en 2013, el estudio solo muestra 17 resultados diferentes del beneficio, con dos modas estadísticas (los resultados que más veces se repiten) de 0 y 3,65 por ciento. El primero representa al 36,7 por ciento (parte de la nueva zona de citación) y el segundo al 44 por ciento. Esto lo que muestra es que los estudios carecen de la rigurosidad técnica y con base en esos resultados se distribuyó la valorización, por lo que es ilegal”.

• “El estudio socioeconómico tampoco es viable. En 2011 la capacidad de pago de las personas de El Poblado era de 580 mil millones de pesos y en 2013, de 1 billón 26 mil pesos. ¿Es eso lógico?”. Por otro lado, para este, “tomaron como base el catastro hasta 2012. ¿Qué pasó con la actualización catastral de 2013, justamente el año en que aumentó el Predial?”

• “La Alcaldía recibió una cartera morosa, por impuestos, de 430 mil millones. Ahora, es de 680.039 millones de pesos (cifra mayor a los 458.000 millones de pesos que se van a cobrar por las obras al 7 por ciento de los predios). Es posible que el aumento del predial en 2013 influya en la cartera morosa porque la capacidad de pago quedó copada. En 2014 el impuesto predial fue de 495 mil millones de pesos”.


< Arriba: Gloria Gaviria, Nicolás López.
<Abajo: Gustavo Yarce y Stella Salazar. Comité de Valorización

En busca de la suspensión del cobro
Después de revisar el procedimiento jurídico que hace Fonvalmed, el abogado Nicolás López, explica:

• “No se notificó personalmente y no se incluyeron los elementos del estudio y la formula que se aplicó para dar el resultado de la valorización en cada predio concreto. De esta forma se viola el debido proceso, es decir, el derecho a la defensa, y se desconoce el acuerdo 058 de 2008 (Estatuto de Valorización) cuando se refiere a los efectos particulares. El Municipio cita el acuerdo para unas cosas y para otras lo desconoce”.

• “Los propietarios que no presentaron recurso de reposición pueden presentar una acción de tutela, donde indiquen que no tenían los elementos para presentar un recurso de reposición de fondo”.

• “Las personas que presentaron el recurso de reposición pueden presentar una acción de nulidad o una acción de nulidad y restablecimiento del derecho en la jurisdicción contencioso administrativa. En mi concepto, esto es lo que tenemos que buscar. Lograr que un juez acepte como medida cautelar suspender el proceso de cobro de Valorización”.

• “Otra medida es la acción popular. Esta reclama los derechos fundamentales y derechos colectivos violados”.


Foto archivo. Segundo plantón en contra del cobro por Valoriza

Por otro lado el abogado Gustavo Yarce, expone:
• “Durante la presentación de los recursos de reposición se dieron muchas irregularidades como la exigencia de presentación personal, certificado de libertad, certificación de ser contribuyente y unir en un solo recurso los recursos de parejas presentados individualmente”.

• “En muchos casos se desconoce la solicitud de práctica de pruebas y no se ordena audiencia con intervención del recurrente o su apoderado, lo que impide controvertir la actuación administrativa”.

• “El documento de Traslado de Pruebas entrega fórmulas generales para realizar la distribución y no aclara cómo se aplicó específicamente al predio del contribuyente, a quien solo le dan cinco días para contestar, cuando el Fonvalmed tuvo 30”.
“Estos son argumentos que no se entienden ni valoran. La herramienta legal y económica es la que nos está salvando, porque la herramienta social y humana, esa no la están teniendo en cuenta”, concluye Stella Salazar.

El Comité de Valorización estará abierto a la comunidad para orientar sobre cómo proceder legalmente ante los pronunciamientos del Fonvalmed, según cada caso, y promoverá un formato de acción de nulidad que se podrá interponer hasta principios de marzo, con el fin de lograr un efecto en las últimas instancias. Para contactar al comité, escriba al correo electrónico:
comitedevalorizacion4sur@gmail.com o comuníquese al 301 4153 391.