Un “jurgo” de plata por ahí volando

La cartera acumulada de las obligaciones urbanísticas en Medellín puede valer unos 160 mil millones de pesos, calculan los concejales; una aproximación que Planeación no considera descabellada


El Departamento Administrativo de Planeación no ha recibido de Fajardo Moreno el Parque Asís, que hoy presenta este aspecto

Recientemente han llovido los calificativos en relación con el concepto “obligaciones urbanísticas”: que hay laxitud e ineficiencia para cobrarlas, que se debe poner orden, que parece un entramado para no hacerlas efectivas, que el Alcalde no puede gastar esos recursos porque la tramitomanía es apabullante… Las nubes que dan origen a estos aguaceros de reproches se ciernen sobre la Contraloría y el Concejo municipales, los urbanistas, la comunidad y, por supuesto, flotan sobre la Alcaldía de Medellín.

Precisemos: obligaciones urbanísticas son impuestos que los constructores deben aportar –en dinero o en obras de urbanismo– de acuerdo con los metros cuadrados construidos y el tipo de obra. Costos que suman en el precio final de la construcción. Recursos que garantizan la dotación básica de espacio público, equipamiento y vías que hacen vivible un pedazo de territorio.


< Concejal Carlos Mario Mejía

Pero hay un problema, que explica el concejal Carlos Mario Mejía: “Las administraciones municipales de Medellín no han tenido las herramientas coercitivas necesarias para hacer efectivo el cobro de estas obligaciones y en cierta forma hay laxitud; la falta de cobro nos lleva a una deuda exorbitante”.

Exorbitante, en este caso, quiere decir un “jurgo” de plata, regionalismo al que acude el mismo Mejía para calificar el monto adeudado por los urbanizadores. A esa desmesura se atreve a ponerle ceros, para redondear en 160 mil millones de pesos. ¿Qué opina Planeación?
“Desde el año 2013 y durante todo el año 2014, el Departamento Administrativo de Planeación conformó un equipo de profesionales con el objetivo de revisar toda la información existente de obligaciones urbanísticas pendientes, y consolidarla en m2 de suelo para espacio público y en m2 de construcción de equipamiento, acorde con lo establecido en las licencias otorgadas por los curadores urbanos. Teniendo en cuenta lo anterior, aún no sabemos su equivalencia en dinero, pero la suma enunciada no es descabellada”. Así lo explica un documento elaborado por la dependencia, a solicitud de Vivir en El Poblado.

En debate cumplido en el Concejo de Medellín en 2014, el edil José Nicolás Duque sostuvo que había un desorden intencional, y que tras esa complejidad se escondían e incumplían los constructores. Sobre este aspecto y el estado del recaudo de tales obligaciones, que también denuncia la Contraloría, Planeación afirma que avanza en un diagnóstico para establecer correctivos, y que trata de detectar los diversos problemas procedimentales y valorar la gran cartera acumulada de varios años.

Además, precisa que adoptó una propuesta que permita hacer control y seguimiento integral al proceso relativo a las obligaciones urbanísticas, articulando las diferentes secretarías y otras instancias. “La Administración Municipal inició la implementación en el sistema de información a partir de diciembre de 2014”, lo que permitirá liquidar las obligaciones urbanísticas en dinero, de manera eficiente.

¿Cómo lograr un recaudo más efectivo? El mismo escrito explica que “con el nuevo POT y el desarrollo de la modernización municipal, se implementará el Sistema Institucional de Gestión que fortalece el ejercicio de la autoridad, la capacidad de gestión y atención a los procesos, y el seguimiento a las licencias y curadurías”.


Parque Asís

Acerca de si ya se puede hacer seguimiento a la obligación urbanística en todas las fases (cuantificación, valoración, liquidación, recaudo y destinación) para determinar en qué condición está cada predio y cada licencia, la respuesta es afirmativa: “Hoy tenemos plena trazabilidad y estamos depurando sistemas de información y procedimientos, para avanzar en un trámite fácil y un recaudo oportuno de los recursos. Las licencias de urbanismo y construcción liquidan desde su expedición las obligaciones urbanísticas correspondientes, y el proceso está rediseñado para asegurar eficiencia y transparencia, superando las anomalías del pasado”.
 
Parque Asís, emblemático
A propósito de deudas, el concejal Alejandro Guerra recuerda que la firma Fajardo Moreno le debe al municipio, por compensaciones urbanísticas y obligaciones de proyectos viales, un total de 25 mil millones de pesos. Planeación controvierte la cifra, al explicar: “Asociado al proyecto Parque Asís, está un valor estimado de diez mil millones de pesos, y a esto se suman otros proyectos que tienen diversas características y condiciones legales que sumarán una vez consolidados”.

Añade que desde 2013 la entidad “tomó la decisión de no recibir dicho suelo como compensación a las obligaciones urbanísticas generadas por los proyectos que compensarían allí”. El terreno está ubicado en el sector de El Tesoro La Virgen y fue objeto de un lleno ilegal de 200 mil toneladas de tierra para pagar así la compensación por trece de sus obras. Pero el parque se hundió: otro aguacero de protestas.

Una prueba de la reticencia ya cultural para cumplir con dicho compromiso: a mediados del año pasado les llegó a pequeños y medianos constructores unas cuentas de cobro que fluctuaban entre los seis y los ocho millones de pesos, sostiene el concejal Mejía. Muchos de sus destinatarios lo buscaron, factura en mano, para quejarse: “hice tres pisos y como nadie pagaba urbanismo, yo tampoco”. El cabildante les explicó que antes de construir les dijeron que respondieran por las obligaciones urbanísticas, así que ese cobro es legal: deuda vigente. Planeación corrobora que inició la facturación de obligaciones urbanísticas pendientes, luego de revisar la información del caso, según lo establecido en las licencias otorgadas por los curadores urbanos.


< Jorge Alberto Pérez, director de Planeación

Controlar estos trámites no es fácil, explicó el director Jorge Alberto Pérez a medios periodísticos el año pasado: la curaduría le aprueba al constructor la licencia allí radicada; define el área requerida en términos de cantidad de metros cuadrados de las obligaciones. Esa valoración pasa a la Alcaldía, para sumar conceptos de Planeación, Catastro y Hacienda. Se cierra el circuito con la definición de la cuantía de dinero que debe aportar el constructor. Pero, acceder a la licencia de urbanismo no significa obra ejecutada: la obligación se hace efectiva al construir. Ejemplo: en la base de datos aparece que equis persona debe aportar, por obligaciones urbanísticas, 500 metros de una vía, pero si no desarrolla el proyecto la obligación no se concreta.

Del tema surge una inquietud ciudadana: Cuando un constructor define el costo de un apartamento, ¿le carga las compensaciones urbanísticas y entonces hace de intermediario ante el municipio? Aclara Planeación: “Las obligaciones urbanísticas son responsabilidad del proyecto de construcción. La venta de un apartamento es un negocio entre particulares, y durante el mismo se debe dar la claridad respecto al cumplimiento de todas las obligaciones que tienen los responsables del proyecto para su entrega a paz y salvo, incluyendo el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas.”


¿Somos indolentes?

Para el caso de El Poblado, el tema tiene una arista adicional, y es la que señala de indolente a la comunidad, en relación con el valor colectivo del espacio público: un valor en crisis y un descuido que persiste. El concepto es de Juan Esteban Correa, arquitecto urbanista y codirector del programa de radio de la Universidad Nacional Vrbanitas Vox (La voz de quien vive la ciudad).


< Juan Esteban Correa, arquitecto urbanista

En su opinión, para el Estado, El Poblado se comporta como un laboratorio: recibe presión vía exigencias económicas, a ver hasta dónde resiste. La comunidad lo asume como el costo de ser exitosa, pero sufre las consecuencias de su apatía para la organización social, condimentada con dosis de individualismo al gusto.

Años ha, el sector fue identificado con el importado concepto de “suburbio”: urbanización en medio de fincas, que conjugaba modernismo y relación con el medio ambiente. A mediados de los años 70 se iniciaron las grandes construcciones. No estaban escritas las normas pero se atendían parámetros que relacionaban la densidad poblacional con un concepto de obligaciones urbanísticas y de vías.

Luego llovieron normas desde todos los niveles administrativos, no siempre favorables. De allí surge un reclamo que parece colectivo: las obligaciones pagadas por la comuna han servido para hacerle obras al resto de Medellín, asegura Correa. “Hacen urbanismo social a costillas de El Poblado”, añade. Y pregunta: ¿por qué no aplican aquí el concepto de plusvalía, que es un estimativo claro, real, aunque de recaudación económica lenta, y en cambio se escoge el mecanismo de valorización, que es presuntivo y de ágil recaudo, pero notoriamente injusto?”.