Proyectos entregados sin cumplir lo prometido en la publicidad (II)

Proyectos entregados sin cumplir lo prometido en la publicidad (II)

Pregunta: Parece que se abrió la temporada de conflictos con los constructores pues esta quincena recibimos algunas consultas sobre líos de esa clase. Uno de ellos es de una urbanización vendida sobre planos hace tres años y promocionada para ser construida por etapas. “Nos vendieron un proyecto que tendría piscina, pista de trote, placa polideportiva y club house. El negocio no le salió a los constructores y finalmente solo se hizo la primera etapa, es decir, una sola torre. De las zonas comunes prometidas no quedó nada, en cambio hicieron unas zonas verdes y unos juegos infantiles. ¿Qué recurso tenemos para lograr que cumplan lo prometido?.

Respuesta: Frente a este caso cada vez más frecuente por la crisis económica tenemos lo siguiente: Es deber de todo comprador verificar la idoneidad del constructor, su experiencia, compromiso y cumplimiento de responsabilidades en desarrollo de su actividad. Para esto es bueno asesorarse de entidades como Camacol y la Lonja. Lastimosamente es (era) tan rentable la construcción, que fácilmente accede a esta actividad quien cuente con un capital importante, o quien posea los contactos bancarios que le sirvan para financiar un proyecto. Por tal motivo, hay proyectos por etapas que están llamados a fracasar o a prosperar. Ejemplos en el Valle del Aburrá hay muchos y hoy es un tema común en el campo de la responsabilidad. Por tal motivo, se hace un llamado para que el comprador verifique si su proyecto (sea por etapas o no) se encuentra respaldado por unas firmas de trayectoria que cuentan con los avales bancarios correspondientes.

Definiendo un proyecto inmobiliario por etapas, podemos señalar que este es aquel que permite al promotor del proyecto ir desarrollando (construcción y venta de bienes privados y comunes) en períodos de tiempo diferentes sin que se hable de proyectos diferentes, y por tal motivo, el conjunto comparte una identidad jurídica. Para tal efecto, cada etapa deberá ser autosuficiente como entidad jurídica, y por lo tanto deberá cumplir con las obligaciones urbanas de forma independiente al conjunto.

Estas obligaciones urbanísticas se refieren a zonas verdes públicas, lote y construcción de servicios colectivos, zonas verdes privadas; igualmente deberá cumplir con las normas aplicables al proyecto individualmente considerado, tales como parqueaderos privados y de visitantes. Lo anterior de acuerdo a lo señalado en el Plan de Ordenamiento Territorial.

Esto lleva a señalar que las Curadurías Municipales y la Secretaría de Planeación Municipal deben vigilar el cumplimiento de estas normas, lo cual lastimosamente en muchos eventos no sucede, por diferentes factores. Esto inclusive puede generar en cabeza del funcionario y del ente que concedió la licencia de construcción, una responsabilidad patrimonial en favor de los afectados.

Por tal motivo los propietarios de los proyectos por etapas que demuestren que una etapa no cumple con las obligaciones urbanísticas correspondientes, tendrían derecho a solicitar al constructor de un proyecto inmobiliario el cumplimiento de las mismas, recurriendo a la jurisdicción ordinaria con el fin de que un Juez de la República obligue al constructor a su cumplimiento, y en segundo lugar a solicitar frente a los organismos municipales que concedieron la licencia que igualmente indemnicen a los perjuicios ocasionados.

Sin embargo, en la práctica esto está lejos de ocurrir, pues en Colombia la legislación no impide prácticas como la constitución de sociedades que máximo tienen una duración de 3 ó 4 años y cuyo objeto social es la construcción de un proyecto, el cual una vez finalizado exitosamente o con un fracaso enorme, se procede a liquidar y disolver, sin que el comprador cuente con mecanismos para evitar tales hechos.