Prepárese para hablar de valorización

 
 
   
 
Existen dos figuras por medio de las cuales el Estado puede cobrar dinero a los ciudadanos para la construcción de obras públicas: la contribución por valorización y la participación en plusvalía. En Medellín esta última nunca se ha aplicado, a pesar de estar contemplada inicialmente por la ley 9 de 1989 y modificada por la 388 del 97; en consecuencia, es la contribución por valorización la que se aplicará para conseguir recursos para mejorar la movilidad en El Poblado.

¿Qué es la plusvalía?
La plusvalía es la ganancia de valor de una propiedad, cuando el inmueble sube de precio.

¿Qué es la participación en plusvalía?
Cuando su propiedad, por una acción voluntaria del Estado, gana valor y el Estado le dice que le participe de ese valor. La participación en plusvalía es el cobro de un porcentaje de la ganancia de valor de los inmuebles a raíz de cuatro razones o causas que estipula la ley.

¿Cómo se determina la plusvalía?
Con la diferencia de valor de lo que valía el inmueble antes y lo quedó valiendo luego de esa acción del Estado. Ese incremento, ese delta de valor es la plusvalía. El Estado dice: de ese plusvalor, de esa ganancia, venga partamos.

¿Cuáles son las acciones que originan valor y por las cuales el Estado puede pedir una participación?
1. El cambio de uso. Por ejemplo, cuando uno tiene un lote para uso residencial y le admiten hacer en él locales comerciales. Este cambio de uso le da una ganancia de valor, es decir, plusvalía. El Estado, entonces, le dice: Como yo fui el que tomé la decisión y para tomarla construí una infraestructura, deme una participación de ese mayor valor que usted tuvo.
2. El aumento de los índices, o sea, de la intensidad del uso. La tierra vale en función de lo que se puede hacer en ella. Si un lote sirve para hacer 6 apartamentos vale equis plata pero si en un momento determinado sirve para construir 10, el lote debe valer más porque va a producir más. En otras palabras, como por acción del Estado ese terreno aumentó de valor, el Estado le pide al dueño que le participe un porcentaje de ese valor.
3. La incorporación al suelo urbano de tierras rurales o de tierras en zonas frontera. En términos lógicos y económicos hay un incremento sensible del valor porque el municipio tomó la decisión de convertir un predio rural en urbano y para hacerlo tiene que dotar esa área de infraestructura: vías, servicios públicos, etcétera. En ese caso, el cambio de valor también lo consiguió el dueño del lote con los brazos cruzados.
4.Ejecución de obras públicas. Es el último caso por el que el Estado puede pedir participación en plusvalía.

¿Cuáles son las diferencias entre participación en plusvalía y contribución por valorización?
Mientras en la participación en plusvalía no tienen relación el monto a cobrar y el valor invertido, la valorización recauda el costo de la obra más un 30%, que corresponde a los diseños y a los costos de administración.
En plusvalía se cobra al dueño del bien una suma que define el Concejo, en función de la ganancia de valor de la propiedad, suma que fluctúa entre el 30 y el 50% del aumento de valor.
El derrame de valorización prácticamente se cobra de forma inmediata y con un sistema de pago por lo general uniforme para todos los contribuyentes. En cambio, la participación en plusvalía se cobra cuando se dan unos eventos previstos en la ley (al vender el inmueble, al solicitar licencia de construcción o al hacer uso del atributo o causa de mayor valor que le cobra la ley).
Mientras la participación en plusvalía tiene cuatro causas, el derrame de valorización sólo tiene una que es la ejecución de obras públicas.

¿Qué conviene más a los ciudadanos: participación en plusvalía o derrame de valorización?
El derrame de valorización es más suave y menos impactante, sin embargo la participación en plusvalía es una figura de equilibrio e impacto social que infortunadamente se utiliza muy poquito.

Espere en la próxima edición de Vivir en El Poblado, herramientas legales de los ciudadanos frente a la valorización..

Publicado en la edición 382, enero 19 de 2009