No rotundo al derrame de Valorización

En muchos sitios de la zona de ejecución de las obras, estas generarán, con certeza, desvalorizaciones y perjuicios a los predios

/ Francisco Ochoa            

Medellín presenta un atraso vial que los expertos cuantifican en 30 años, en buena parte por la desidia de la municipalidad para adelantar las obras viales que la ciudad ha requerido a medida que se ha desarrollado. Hay que tener en cuenta que cada edificio que se construye aumenta el tráfico para la zona, pero también genera un mayor recaudo por impuestos prediales, impuestos por las licencias de construcción, pago de obligaciones urbanísticas (cuya destinación y aplicación no son suficientemente conocidas por la opinión pública). Además, en muchos casos, a los desarrolladores de edificios se les impone construir las mal denominadas vías obligadas, muchas de las cuales, en justicia, deberían ser construidas por la municipalidad.

Esta semana hemos recibido un bien elaborado plegable con la notificación de la injusta noticia del derrame de Valorización. El Municipio ha tomado la valerosa decisión de enfrentar el reto del atraso vial, desarrollando un interesante paquete de obras. Bienvenidas, señor Alcalde, pero no a cargo de los propietarios de inmuebles que no se valorizan con ellas.

He defendido en espacios públicos el sistema de Valorización como modelo de desarrollo y redistribución de ingresos y lo he puesto como ejemplo ante otras municipalidades, pero hoy debo manifestar que las obras a ejecutar no generan valorización para los inmuebles de El Poblado y Guayabal, no se valorizan con ellas.

La municipalidad intenta vender la idea de que las vías a construir valorizan los inmuebles, lo cual no es cierto. Las vías buscan mejorar un sistema de movilidad para beneficio de la ciudad entera y solo en mínima parte para el sector. Generarán beneficio para los conductores, quienes deberían asumir el pago de las obras, pero el costo de las mismas no puede recaer en un reducido sector de propietarios de inmuebles, que más que beneficiarse de ellas registrarán perjuicios y probable desvalorización de sus predios. Nuestros antecesores justificaron los pagos que hicieron por Valorización porque se trataba de nuevas vías que vinculaban terrenos con la malla vial, se trataba de dotar de servicios públicos áreas desprovistas de estos, se buscaba generar obras de gran impacto, pero el caso que nos atañe no tiene nada de parecido. El sistema de Valorización fue exitoso en el pasado, pero le están dando ahora entierro de tercera categoría.

Se busca remediar el descuido de anteriores administraciones que permitieron desarrollar áreas importantes sin contemplar la construcción de las vías que ello requería. La ciudad necesita desarrollos viales, los cuales conllevan altas inversiones que debemos asumir los usuarios en función del uso que hagamos de las mismas. El sistema de peajes urbanos está inventado en el mundo entero y es una elemental obligación del usuario contribuir con el pago de la infraestructura vial que utiliza. Pero tratar de hacer ver tal inversión como un elemento que genera mayor valor de las propiedades es definitivamente un gran error.

Estudios serios adelantados en 2010 para estimar la probable valorización generada por las obras objeto de análisis, concluyeron que el único elemento que puede generar valorización con las obras que se pretende adelantar es la mejora en la movilidad. Concluyó tal estudio que la tasa promedio de valorización es cercana al 2%, con un margen de error del 5%, lo cual significa que es bastante probable que la valorización no exista. En cambio, resaltó el estudio que en muchos sitios de la zona de ejecución de las obras, estas generarán, con certeza, desvalorizaciones y perjuicios a los predios.

Obras de esta naturaleza que tienen un beneficio de amplio espectro debieran hacerse con fondos comunes o, en su defecto, mediante el reparto de Valorización por beneficio general, pero considero que es un gran error repartir el costo de estas a un pequeño grupo de propietarios que no percibirán aumento de valor en sus propiedades como consecuencia de la ejecución de este paquete de obras.
Es por esto que expreso un No rotundo al derrame de Valorización.
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