Legales pero no abusivas

   
  
   
 “¿Es legal que las administraciones de las copropiedades aumenten el 20% las cuotas de administración y que al buena paga le rebajen dicho porcentaje y al mala paga le cobren el incremento más los intereses de mora? Me parece que es una forma de sanción velada”.
Con respecto a esta duda enviada a nuestra redacción, el abogado especialista en Derecho Inmobiliario y gerente de Aceis, Diego Restrepo Isaza, indicó que es la Asamblea de Copropietarios la que aprueba el presupuesto para mantenimiento de la urbanización y el administrador quien de inmediato distribuye las cuotas de administración. “Como la Asamblea es autónoma, no hay límites para establecer estas cuotas, ni límites para su incremento anual ni para las cuotas extras. Ella decide cuáles son los gastos de la copropiedad y si los gastos se incrementaron de un momento a otro por una emergencia o un mantenimiento no presupuestado, hay que incluirlo”. Así mismo, aclaró que “no hay norma que limite el porcentaje de descuento por pronto pago. La Asamblea de la copropiedad puede establecer descuentos sin límites por este motivo, lo que pasa es que podría llegar a considerarse abusivo”.
Según Restrepo, cada vez es más común esta estrategia en las urbanizaciones para estimular el pronto pago (el 10% es lo más usual), pero estos descuentos se financian con un incremento que se le hace al presupuesto, porque de otra manera se estaría dejando de recaudar lo que se necesita para el mantenimiento de bienes comunes y prestación de servicios comunes. Es decir, si el presupuesto mensual de una urbanización es de 10 millones de pesos, se le agrega un rubro del 10%. Es una manera de sancionar a los morosos, porque al descontarles a los buena paga un porcentaje, al moroso se le incrementa el mismo porcentaje. En cuanto a los intereses de mora, “son normales y legales porque hacen parte del capital adeudado. Ese descuento que a la persona no le dieron hace parte del capital que debe”.

Problemas comunes
Son varias las dificultades que a menudo se presentan en una zona como El Poblado con las cuotas de administración de sus conjuntos residenciales. De acuerdo con Diego Restrepo, una de las más frecuentes es el alto número de inversionistas que no residen en los edificios y de los que no se sabe dónde están. “Así el inmueble se los administre una agencia, no todas son organizadas”. El desempleo también es causa directa de incumplimiento en el pago de cuotas, así como es complicado el recaudo de las cuotas extraordinarias. Otro problema se ocasiona cuando los presupuestos son muy ajustados y no se tienen en cuenta los imprevistos. El extra más corriente ahora en la Comuna 14 es el incremento en las tarifas de servicios públicos. “Mientras el año pasado se destinaba aproximadamente el 7% del presupuesto de una copropiedad al pago de servicios, este año pasó al 14%”.
Con respecto a las sanciones que se aplican a los deudores morosos hay dos: la primera es el cobro jurídico, el cual puede terminar en el remate del inmueble, y la otra es la suspensión de servicios no esenciales como el uso y goce de la piscina, del salón social, o el llevarle el periódico, subirle la leche o incluso comprársela en la portería. De lo que no se puede privar al moroso es del servicio de citófono y de la apertura del garaje, pues hacerlo da origen a acciones de tutela.
Otros inconvenientes frecuentes son los de las unidades residenciales donde el administrador es uno de los propietarios, sin mayores conocimientos sobre el tema. Cuando no tienen quién los supervise, a menudo incurren en errores como multar a un propietario sin hacer el debido proceso o distribuyen mal el presupuesto.

Para tener en cuenta
Por lo general, las cuotas de administración en las unidades residenciales se distribuyen según el coeficiente de copropiedad, es decir, con base en la relación proporcional que hay entre el área privada de un bien y el área total de la copropiedad. Un ejemplo de esto lo da el abogado Restrepo: “Si la copropiedad tiene 5.000 mt2 construidos y yo tengo 50 mt2 tengo el 1%, de 10 millones de pesos de presupuesto de administración yo pagaría el 1%, equivalente a 100 mil pesos”. Aclaró que hay excepciones, como cuando existen módulos de contribución. “Es el caso de una copropiedad con varias torres, una de ellas sin ascensor. Este módulo sin ascensor no asume los gastos por este concepto”. Igualmente, los apartamentos de los primeros pisos están exentos de pagos concernientes a ascensores.