La ampliación de los Balsos y los avalúos

 
 

Marco legal

Según Francisco Ochoa, experto avaluador, lo primero que los propietarios deben saber es que la Constitución del 91 dice que en Colombia el interés general prima sobre el interés particular. Es decir que si el Estado, en este caso el Municipio de Medellín, necesita unas zonas verdes o fajas de terreno privado para hacer la ampliación de una vía porque la ciudad lo necesita, el Alcalde y el Concejo tienen la potestad de decretar esa obra, de afectar las propiedades y voluntaria o involuntariamente negociar con los propietarios.

Pero también establece la Constitución que no hay expropiación sin indemnización y que tiene que existir un reparto equitativo de cargas y beneficios. Esto quiere decir que el Municipio debe pagar a los ciudadanos el justo valor comercial que esa propiedad tenga. “Ni menos porque es el Estado, ni más porque es el ciudadano”, explica Ochoa.

Avalúos

La Ley 388 de 1997, conocida como Ley de Ordenamiento Territorial, consagra que las propiedades a intervenir por el Municipio se deben avaluar al justo valor comercial. En el país estos avalúos los pueden hacer tres entidades:

1. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi. En el caso de Antioquia, el Instituto no hace este tipo de avalúos porque no tienen sede operativa de avalúos en Medellín, solo en Bogotá, así que los costos de desplazamiento son altos.

2. La segunda opción es la entidad que maneja el Catastro, que es la Secretaría de Hacienda del propio Municipio de Medellín.

3. Una Lonja de propiedad raíz de la localidad.

Afirma Ochoa que “la segunda opción, es decir, que el Municipio haga el avalúo cuando él mismo es el que compra; es una opción legal, pero no es moral”. Así que la opción más clara es que los avalúos los haga la Lonja, porque en general actúan con mucha investigación y prudencia para que los valores que determina sean justos, de mercado.

Mejoras y edificaciones

Al hacer el avalúo se debe tener en cuenta no solo el valor del terreno sino el de las mejoras que ese terreno incluye como cercos, zonas verdes, zonas de parqueo, zonas húmedas, vías de acceso, áreas recreativas y zonas comunes. “Normalmente los terrenos se avalúan a valor comercial, pero en estos casos, como las intervenciones se generan por la ampliación de una vía pública, las edificaciones se debe avaluar al valor de reposición a nuevo sin demérito por antigüedad o por estado de conservación”, afirma Francisco Ochoa y da un ejemplo. Si una urbanización tiene un cerco que tiene 25 años, no está en el mejor estado y el Municipio lo tumba, la urbanización tiene que reponer ese cerco con materiales nuevos. “La razón para justificar esto es que la unidad residencial no está vendiendo eso, se lo están comprando y necesita volverlo a hacer a costo nuevo”, aclara. Y así sucede con todo lo que el Municipio compre y haya que reconstruir.

Expropiación: cuando no se llega a un acuerdo

Cuando llega la oferta de compra del Municipio, la copropiedad puede argumentar dentro del plazo que le da la ley (30 días) las razones por las que considera que su avalúo no está correcto. El Municipio tiene la posibilidad de pedirle a la Lonja que lo revise, y ajustar la oferta o mantener el pago inicial.

Cuando se cumple el plazo de los 30 días la copropiedad, o el particular, solo tiene dos opciones: Acepta la propuesta de compra al precio que el Municipio le ofrece, o si no está de acuerdo, se inicia un proceso de expropiación. La ley obliga a los municipios a que vencido el día 30, tienen que iniciar el proceso de expropiación. Cuando las partes no se ponen de acuerdo se llama a un juez para que intervenga. El juez no analiza si se vende o no se vende, porque la decisión de compra es indiscutible. Lo que se discute es el valor ante el juez y solo en esta instancia se puede argumentar, presentar pruebas, testimonios y llevar otros avalúos.

Al momento de comenzar el proceso de expropiación, el Municipio le tiene que pagar al particular la suma que ofreció mediante negociación directa. Y lo que queda es la posibilidad de que ese valor se reajuste.

Perjuicios e indemnizaciones

También es muy importante que los ciudadanos que estén involucrados en este proceso, sepan que cualquier perjuicio adicional que el Municipio les cause, debe ser resarcido por el mismo Municipio. Por ejemplo, si un negocio tiene limitaciones o disminución en sus ventas por la ejecución de la obra, la ley establece que independiente de la compra de la faja de terreno, el comerciante tiene derecho también al pago de una indemnización que le compense los ingresos que dejó de percibir por esta causa.

De igual manera, si una obra pública le causa perjuicios a los vecinos, como desestabilizar el terreno de la edificación, pérdida de la privacidad o la propiedad pierde valor, los residentes tienen el derecho a reclamarle al Municipio que le pague una indemnización.

La recomendación general del experto avaluador es que los propietarios se asesoren bien, conozcan sus derechos de antemano, y estén conscientes de que en los avalúos donde prima el bien público, el particular está en la obligación de vender, pero el Estado está también en la obligación de pagar lo justo.

 
 
 
 

Como no hay cambio de vía, al menos precio justo

Urbanizaciones como Roncesvalles, ubicada en la carrera 35 con la 6Sur, inconformes porque la ampliación de la doble calzada de Los Balsos se les va a llevar parte de su parque infantil y zonas comunes, apelaron al Municipio para que modificaran los diseños de la vía. Sin embargo, en julio de este año la Empresa de Desarrollo Urbano, Edu, que desarrolla la propuesta, les notificó que no era viable un cambio en el trazado de la vía. Roncesvalles entonces busca reclamar al Municipio un pago justo por el terreno que debe vender.