Importancia de los planes parciales

Por Francisco Ochoa O.
Por Francisco Ochoa O. / Visión inmobiliaria

El caso de Ciudad del Río es emblemático para mostrar las ventajas que puede generar un desarrollo urbanístico realizado a través de la figura de Plan Parcial.

La ley 388 de 1997 generó una real reforma urbana en Colombia. Introdujo temas tan importantes como la obligatoria elaboración de los planes de ordenamiento territorial para los municipios.

Esta ley es bastante densa. Trata temas profundos e importantes, varios de ellos complejos y no propiamente fáciles de implementar.

Uno de estos temas es el relativo a los planes parciales, una herramienta de desarrollo que aplica de manera concreta varios de los principios inspiradores de la ley:

  • La función social y ecológica de la propiedad.
  • La prevalencia del interés general sobre el particular.
  • La distribución equitativa de las cargas y de los beneficios.

Los desarrollos inmobiliarios se venían haciendo predio a predio y el lote era la unidad básica. Es el caso de Patio Bonito. Allí un lote de 800 metros cuadrados se desarrollaba de manera autónoma y se construía, por ejemplo, un edificio de 12 apartamentos. Usualmente estos desarrollos en lotes tan pequeños, presentaban condiciones particulares, muchas veces negativas, como la imposibilidad de disponer de servicio de conserjería 24 horas, por las altas cuotas de administración; la carencia de zonas verdes y áreas de esparcimiento comunal tipo piscina y salón social; la ausencia de parqueaderos de visitantes, o el alto costo por vivienda del mantenimiento de ascensor, en caso de tenerlo. Y no había aporte a zonas verdes públicas, pues las cesiones que corresponden para un lote tan pequeño, no constituyen atractivo para las ciudades.

La ley 388 planteó la posibilidad de desarrollar planes parciales para zonas determinadas por el POT, en áreas de expansión urbana, de redesarrollo y en algunas de desarrollo.

Un plan parcial es un instrumento de planeación y gestión del suelo que permite desarrollos armónicos. Permite la participación del Estado en la gestión urbana, que había sido reservada a los particulares (propietarios de los lotes). Admite el uso equitativo y racional del suelo, generando construibilidad para el particular y áreas públicas eficientes (vías, zonas verdes, museos, zonas recreativas) para la ciudad, sin costo para el Estado. Es un ejercicio de reparto de cargas y beneficios: las primeras, son las obligaciones de construir y dotar infraestructura de ciudad y amoblamiento urbano; las segundas, representadas en los mayores índices de edificabilidad que permiten al promotor privado generar ingresos para hacer rentable su proyecto y financiar las obras públicas catalogadas como “cargas”.

En Ciudad del Río (Plan Parcial Simesa), se puede apreciar la existencia de unas zonas públicas bien interesantes, construidas y entregadas por los gestores privados a la municipalidad: zonas verdes generosas, plazoletas, un precioso museo (el MAMM) y unos edificios de oficinas, consultorios y viviendas de buen tamaño, con servicios comunes óptimos para sus propietarios y con cuotas de administración sensatas.

Es un caso digno de los planes parciales, que benefició al Estado y a los privados que lo promovieron. Tiene elementos por mejorar, pero es una valiosa experiencia para aprender de ella.