¿Daño emergente y lucro cesante en los avalúos?

 Por: Francisco Ochoa O. 
 
Desde hace algunos años he venido insistiendo en el concepto de la integralidad de cobertura que deben tener los avalúos que se realizan para la adquisición de predios por parte del Estado. He sostenido que este, no puede ser meramente un avalúo comercial como mal lo han entendido las entidades gubernamentales que lo solicitan y los avaluadores que los han elaborado.
Veamos: En el caso de optar por la vía judicial, la expropiación es decretada por un juez, quien acorde al contenido del numeral 6 del artículo 62 de la ley 388/97, dictará un fallo que “comprenderá el daño emergente y el lucro cesante”. En el caso de optarse por la vía administrativa, la decisión de expropiar la toma el funcionario público, quien equivocadamente ha actuado conforme lo preceptuado en el artículo 67 de la ley 388/97 que reza: “Se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial”.
Esta aparente contradicción en el concepto de los valores, según se opte por una u otra vía, ha sido aclarada en forma sistemática y repetitiva por la Corte Constitucional a través de las sentencias C-153/94, C-1074/02 y C-476/07, en la misma línea de pensamiento de los derechos consagrados en la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano (resolución 217/74 de la ONU), del Pacto de San José y de la Convención Europea de los Derechos Humanos, sentencias y tratados internaciones que hacen parte del bloque de constitucionalidad.
Estas sentencias y acuerdos internacionales son coherentes y consistentes en reconocer que en Colombia, no puede existir expropiación sin previa indemnización, que la indemnización a reconocer debe ser reparatoria, es decir, debe abarcar el daño emergente y el lucro cesante adicionales al valor comercial del bien expropiado; que el ciudadano expropiado no debe quedar en inferioridad de condiciones a las que tenía previamente, dado que la persona expropiada no tiene porqué asumir una carga que debe asumir la sociedad.
A pesar de lo expuesto en los párrafos anteriores, puede afirmarse en general que en los casos de expropiación por vía administrativa (que en Medellín lo son todos), el Estado se ha limitado a reconocer el valor comercial del inmueble desconociendo el daño emergente y el lucro cesante, en contravía de los criterios contenidos en las sentencias y convenios internaciones citados. Se ha mencionado como una de las razones para no incluir estos conceptos, la carencia de una metodología para tasarlos.
Hace poco se hizo público un fallo del Consejo de Estado, ante un recurso de apelación a una sentencia del Tribunal Administrativo de Antioquia (2005-03509). Contiene una consideración que tajantemente expresa: “Las anteriores afirmaciones llevan a precisar que la circunstancia particular de que no se haya adoptado una metodología para la valoración de aquellos daños y perjuicios ajenos a la expropiación de un inmueble por vía administrativa, no puede servir de pretexto a la administración para desconocer la obligación de indemnizar en forma justa y plena las ablaciones patrimoniales accesorias causadas a su propietario, pues ello equivaldría a desconocer el verdadero alcance de lo dispuesto en los artículos 34 y 58 de la Constitución Política de Colombia, en el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, y en el artículo 21.2 del Pacto de Derechos Económicos y Sociales o Pacto de San José de Costa Rica.
En conclusión, y sin discusión, los avalúos para las ofertas de compra en casos de negociación de bienes con el Estado, deben incluir, además del valor del terreno y la construcción, el monto estimado y probado del daño emergente y del lucro cesante.

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