El diablo está en los detalles

  
 Por: Juan Carlos Franco 
 
Ahora sí está poniéndose bueno el tema de valorización. Hay un debate intenso y muy interesante, con buenos argumentos de parte y parte que han permitido hacerle mejoras al proyecto.
El trabajo de la Junta de Representantes ha sido positivo y ha motivado, entre otras cosas, que la Alcaldía aporte otros $ 70.000 millones y así baje el impacto sobre la mayoría de afectados. Y ha llamado la atención justo sobre el tema de nuestra columna anterior: Las evidentes y odiosas injusticias en los límites de la zona afectada, como en la Calle 30, Guayabal, la Autopista Sur y las partes altas de El Poblado.
Residencias de altísimo valor en lo alto de El Poblado; locales y predios que están justo al sur de la 30 o en Guayabal; sus propietarios muertos de risa pues van a recibir todos los beneficios sin pagar un solo peso, en tanto que sus vecinos y competidores del otro lado de la calle se resignan a su suerte.
Se han venido haciendo ajustes aquí y allá. Y es claro que la mayoría de las obras hay que hacerlas. Pero la pregunta de fondo aún no ha sido resuelta satisfactoriamente: ¿Estas obras sí valorizan las propiedades en El Poblado? Nos dicen que sí. Que estemos tranquilos, pues los estudios así lo demuestran. Que fueron hechos por la Lonja y la Universidad Nacional, entidades de alto prestigio en Medellín. Pero cuando se entra en detalles las dudas no disminuyen. Aumentan.
Resulta que el estudio clave se basa en la (supuesta) reducción de tiempos de desplazamiento entre distintos puntos de El Poblado. O sea, se pararon en algún punto cercano a su casa, se imaginaron que las obras estarían listas y calcularon cuántos minutos menos usted tardaría en llegar a otros sitios de El Poblado.
Si usted vive por San Lucas y las proyecciones dicen que dentro de 3 años podrá llegar en 3 minutos menos a Eafit, en 2 menos a la Plaza de El Poblado y en 4 menos al Inter, entonces tranquilo: Su propiedad se valorizará. Luego incluyeron otras variables como el área de su predio y la cercanía física a determinadas obras, se aplicaron fórmulas, se agitó la mezcla, y de ahí salió el valor que usted empezará pronto a pagar.
También dicen que la Lonja dice que muchas propiedades se desvalorizarán pero que al parecer esta posibilidad no ha sido considerada por el Fonval. ¿Estará tranquila la Lonja con el uso que le han dado a su estudio?
¡Pero ojo! Este prolijo estudio a su vez se basa en cifras de los Estudios de Movilidad de la Universidad Nacional que proyectan cuántos vehículos estarán circulando por las distintas vías de El Poblado una vez terminadas las obras. Dichos estudios fueron entregados en 2004 y 2008 (Fuente: www.fonval.gov.co).
Hasta ahí muy bien. En teoría. Pero cualquiera se da cuenta de que las ventas de vehículos se han disparado en los últimos años. El promedio entre 2005 y 2007, años que muy seguramente sirvieron de base para el estudio más reciente, fue de 210.000 vehículos nuevos por año en el país.
Pero en 2010 se vendieron 254.000 y todo indica que en 2011 superaremos con creces los 300.000 vehículos. Lo más probable es que los estudios de movilidad no hayan incluido semejante crecimiento explosivo.
O sea, es casi seguro que dentro de 3 años circularán (o mejor, tratarán de circular…) muchísimos más vehículos por nuestras calles que lo proyectado en los estudios. En cuyo caso, aún con todas las obras listas, los tiempos de desplazamiento entre puntos de El Poblado no mejorarán, sino que empeorarán.
Las obras serán atenuantes, pues si no las tuviéramos el nudo sería mucho peor. ¡Pero caramba, no valorizarán!

franco.jc@vivirenelpoblado.com