Bienes comunes y bienes privados
Pregunta: ¿Qué es de la unidad y qué es mío de un apartamento en una torre de la urbanización (…)? Yo sostengo (a riesgo de estar equivocado) que la parte física del mismo, es decir, los 4 muros que delimitan el apartamento y lo que hay en ellos, como puertas, ventanas, celosías, así como los pisos y los cielos, no son míos, sino que son de la unidad ya que de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal yo no puedo disponer ni del color, ni estilo y forma de las puertas, ni los vidrios de las ventanas, ni puedo meterme al cielo raso, ni en lo que hay en ellos: tubos de desagüe, etcétera, etcétera. Considero que solo soy dueño del espacio vacío que hay dentro de los 4 muros, los pisos y el cielo raso, que yo, como supuesto dueño, no puedo tocar.
Hago esta solicitud en razón a un impasse que tengo con la Administración de la unidad sobre la responsabilidad del deterioro de la puerta de entrada destruida ya por la lluvia que desde hace años cae sobre la misma y de hecho ya hay que cambiarla.
Respuesta: La Ley 675 de 2001 señala como bienes comunes esenciales aquellas partes de un inmueble que son indispensables para su existencia, estabilidad, conservación y seguridad y aquellos bienes sin los cuales no podríamos usar y gozar de los bienes privados y trae unos ejemplos que no son taxativos (esto quiere decir que no son los únicos) como son “el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”. Basados en esta premisa legal, nos debemos dirigir igualmente a lo señalado en cada reglamento de propiedad horizontal para identificar los bienes que son comunes, en especial los esenciales.
Así las cosas, estos son algunos ejemplos de bienes comunes:
- La fachada interna y externa de la construcción.
- La losa que separa un apartamento de otro.
- La losa de la terraza privada de un bien de otro apartamento o de un sótano de garajes.
- Los muros estructurales, sean estos que dividan un bien de otro bien, o un área o espacio en un mismo bien.
- Las columnas, los buitrones de aguas, buitrones eléctricos y sus instalaciones.
Respecto a los cielos rasos, debemos ver lo que dice el reglamento, por cuanto estos normalmente son privados hasta el área de la losa, y se genera es una servidumbre para instalar cableado, tubería, entre otros. Los pisos y acabados de estos elementos que dan hacia el área privada, son bienes privados, por cuanto no son un elemento estructural de los mismos, como por ejemplo el enchape de la pared, la pintura, la cerámica del piso, entre otros elementos.
Este tema es importante para el tema de seguros, por cuanto existen copropiedades que no aseguran elementos comunes como las losas y techos de los apartamentos, creyendo erróneamente que son bienes privados. Así las cosas, se puede hablar que en una construcción sometida al régimen de propiedad horizontal, cerca del 80% de los bienes son comunes.
Este es el régimen de propiedad, el cual es muy diferente del régimen de sostenimiento y reparación. Frente a estos temas, debemos señalar que el sostenimiento y reparación de un bien es, por regla general, obligación de su propietario. La excepción la traen los reglamentos de propiedad horizontal que obligan a mantener y reparar algunos bienes comunes que se ubican al interior de un bien privado, a cargo de los propietarios del mismo. Esto lo vemos más exactamente en el tema de los vidrios de la fachada, el cual en caso de rotura generada por un hecho externo a la copropiedad debe ser reparado por el propietario del apartamento, pero guardando la uniformidad que existe para los bienes comunes. Igualmente podría decirse lo mismo de las puertas de fachadas de los puntos fijos.
Sería injusto que la reposición de estos bienes, originada por el uso y goce de los mismos a cargo de un propietario, sea a cargo de toda la copropiedad, por cuanto el desgaste del bien no se genera por la propiedad sino por el uso y goce del mismo.
