Avalúo de servidumbres

 Por: Francisco Ochoa O. 
 
Hace corto tiempo fue aprobada por el Congreso de la República de Colombia la Ley 1.274 de 2009 que establece el procedimiento para el avalúo de las servidumbres petroleras. En buena hora se legisla en Colombia sobre la forma como se deben tasar las servidumbres. Es quizá el primer intento de crear una doctrina sobre cómo se deben realizar los avalúos de esta compleja figura jurídica. El disponer de unas claras reglas de juego permitirá equilibrio y justicia entre propietario y explorador petrolero, asegurando que se pague lo justo al dueño del predio y evitando al mismo tiempo demoras injustificadas que retrasan de manera perjudicial el proceso de explotación económica del subsuelo.
Nuestra legislación sobre servidumbres rige desde el año de 1886 y está contenida en el Código Civil. En este Código no se da ningún indicio ni orientación acerca de la forma como se deben tasar o pagar los derechos de paso (i.e. servidumbres). Tan solo en uno de sus artículos se hace mención a que se pagará el valor de la faja ocupada y un 10% más, mención sobresimplificada y un tanto errónea de tasar las servidumbres.
Las empresas públicas que continuamente imponen servidumbres de paso para la instalación de sus redes, determinan a su antojo los valores a pagar y, afortunadamente para ellas, pero lamentablemente para los propietarios de los predios, los valores propuestos son aceptados por estos últimos, quienes desconocen los derechos que les otorga la ley y tienen, en un alto porcentaje de los casos, la concepción de que las servidumbres para el paso de redes de servicios públicos son obligatorias (lo cual es cierto) y que también es obligatorio aceptar la propuesta económica que le presente la empresa de servicios públicos (concepto totalmente errado).
Afortunadamente, la nueva ley citada abre la posibilidad de adelantar un proceso de negociación entre las partes. Si no se logra un acuerdo entre ellos con respecto al valor a pagar por la servidumbre, se puede y debe acudir a un juez, quien designará a su vez un perito avaluador a partir de la lista de auxiliares de la justicia; este perito deberá emitir concepto (i. e. deberá fijar un valor a la servidumbre) dentro de los quince días siguientes a su nombramiento.

Vale destacar tres elementos muy importantes:
1.El avalúo debe ser integral, abarcando todos los daños y perjuicios causados,
Este artículo está desarrollando el principio de la reparación integral del daño, que constituye un principio general del derecho, el cual consiste en que el causante del daño debe repararlos de manera íntegra a la persona afectada, pues sólo de esta manera se garantiza la aplicación de una verdadera justicia.
Por eso, el valor a tasar no puede limitarse simplemente a una cantidad relacionada únicamente con el precio del terreno. Lo que ocurre normalmente es que la entidad (por lo general una empresa prestadora de servicios públicos) pide el avalúo solicitando solo la determinación del valor de la faja de tierra y omitiendo de manera intencional la tasación de daños y perjuicios.
La gran importancia de la ley es que ratifica lo que ha venido diciendo la jurisprudencia constitucional, al igual que un importante sector de la doctrina, en el sentido en que en la negociación de fajas de terreno, ya sea para la construcción de obras públicas o para la imposición de servidumbres, la compensación a pagar no puede limitarse al simple precio de la tierra o de la faja afectada, sino que debe compensarse integralmente el daño ocasionado.
2.El valor a pagar no podrá tener en cuenta las características y posibles rendimientos del proyecto petrolero, ni la potencial abundancia o riqueza del subsuelo, como tampoco la capacidad económica del contratista u operador.
3.Dentro de la indemnización a calcular, cabe incluir los potenciales daños causados en el resto del predio. Lo anterior significa que si la presencia de una red de oleoducto (o de servicios públicos) afecta o desvaloriza el resto del predio, este daño o menor valor en el área restante debe ser resarcido por la entidad pública que impone la servidumbre
A partir del análisis anterior se puede notar que el alcance de la nueva ley sobre servidumbre de hidrocarburos es enorme y va mucho más allá del alcance enunciado en la propia Ley, especialmente si se entiende la filosofía de indemnización integral que contiene, y si se aplica el principio jurídico de la analogía.

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