Al caído, caerle

El inmueble colapsó pero la deuda sigue
Al caído, caerle
Otra de los problemas que tienen que enfrentar los propietarios de apartamentos en Space es que las deudas adquiridas con los bancos siguen vigentes. A este tema se refiere el abogado experto en responsabilidad civil, Maximiliano Aramburo

¿Qué pasa con los damnificados que adquirieron una deuda con el banco para comprar su apartamento en Space? 
El ordenamiento jurídico no prevé una solución que sea muy satisfactoria para el perjudicado, para el deudor de la obligación. La obligación subsiste, aunque el inmueble que estaba respaldando la deuda con la hipoteca se haya perdido.

¿En la práctica, quien haya perdido su apartamento en la torre 6 de Space tiene que seguir pagando la deuda en el banco?
Exactamente. Con un agravante, y es que ya el banco no tiene garantía del pago. Las garantías son dos: una específica, que es la hipoteca, y en caso de no pago de la deuda, el banco va y persigue el bien en manos de quien esté. En caso de que no alcance con el bien – por ejemplo, porque los intereses se subieron mucho, nunca pagó, etcétera-, persigue el resto del patrimonio del deudor, y con otro agravante, y es que el acreedor hipotecario (el banco) tiene derecho a pedirle al deudor que, perdido o deteriorado el inmueble garantizado con hipoteca, que mejore la hipoteca, que le dé otra seguridad equivalente o que le pague de inmediato la totalidad de la obligación. Es lo que dispone el artículo 2.451 del Código Civil.

¿Y si el único patrimonio del deudor era el apartamento que colapsó y no tiene dinero para cancelar la obligación?
En ese caso quedaría una deuda insoluta, es decir, una deuda no pagada, por la que responde todo deudor con su patrimonio. Lo que el banco te va a decir es “yo no le presté un apartamento. Yo le presté plata”. El banco puede ir a buscar cualquier otro bien que tenga el deudor, como el carro, los muebles y enseres, la finca.

¿Si esa persona no cuenta con nada más para responder?
El banco se queda con una deuda que no va a poder cobrar. En Colombia no hay prisión por deudas y la única medio posibilidad es para ciertas deudas de origen tributario, cuya evasión tiene tipificados algunos delitos. ¿Qué pasa con el banco que se queda sin garantía y no tiene cómo cobrar? Lo que pasa con todo acreedor cuando el deudor es insolvente: queda con una sentencia para enmarcar porque no tiene como cobrarla; lo que es muy claro es que todo el patrimonio del deudor es la prenda general de los acreedores. Por eso, ante una situación de estas, uno de los perjuicios que se le genera al deudor, al perjudicado, al propietario de un inmueble que desaparece en cuestión de segundos, es que lo dejan sin garantía para responder por una obligación que tenía. Una de las cosas que podría reclamar la víctima al responsable del daño es el monto de la obligación que le queda con el banco

¿El banco podría embargar el sueldo del deudor, es decir, del damnificado?
Sí, perfectamente porque la regla de oro en materia de este tipo de cosas es que todo el patrimonio del deudor es la prenda general de sus acreedores, eso significa que todo deudor responde con la totalidad de su patrimonio, bienes presentes y futuros de las obligaciones que contraiga.

¿Qué papel juega la constructora, CDO en este caso?
Ese es un daño que le causa la constructora al propietario, es decir, sería uno de los daños por los que tendría que responder la constructora eventualmente, porque el damnificado, además de quedarse sin inmueble, queda con la obligación de responder por una deuda.

¿Qué otras implicaciones podría tener esto? Es muy tenaz…
Es muy tenaz porque simplemente el banco… voy a utilizar la publicidad de uno de los bancos… un banco sin alma, un banco desalmado ¿qué le dice al deudor?: “La verdad es que yo no tengo nada que ver con las razones por las cuales se desplomó el edificio, usted se quedó sin inmueble pero yo tengo una deuda que tengo que proteger, yo protejo el patrimonio del banco y el de los accionistas del banco. Lo siento mucho pero usted tiene una obligación con el banco, mejóreme la garantía, consiga alguien que me dé una hipoteca que garantice que usted va a pagar la obligación o págueme la deuda ya, de lo contrario yo voy y lo demando pues usted no me dio otra garantía”. Porque eso hace que se acelere el plazo, la deuda que estaba inicialmente planteada por X tiempo se hace exigible ya. Hay que tener en cuenta que son normas escritas hace 150 años, que son las del Código Civil. Sin embargo, el banco siempre tiene la posibilidad de renegociar las deudas, de dar posibilidades.

¿Quién responde ante una eventual pérdida de valor de los inmuebles vecinos de Space?
Es una preocupación que se ha estado ventilando un poco en algunas conversaciones: la pérdida de valor, no del inmueble que se cayó, pues por ese responde la constructora, sino de todos los inmuebles vecinos; cuánto se desvalorizan estos, cuánto perdió el que tenía una casa de X millones de pesos al lado, al frente o a unos metros de Space, que de un momento a otro perdió valor comercial, así no tenga orden de evacuación o esta sea temporal y no se le haya caído un grano de arena encima. ¿Cuánto pierde porque el mercado no está dispuesto a pagar el mismo valor que tenía un día antes de la tragedia? Este es un daño extracontractual, pero es muy difícil de imputar. Es decir, ¿cómo le atribuyo una pérdida de valor de mi inmueble a un defecto de la construcción del vecino, cuando a mí no me ha pasado nada, un daño que consiste puramente, no en la pérdida física, sino en la pérdida patrimonial por desvalorización? Hay buenos fundamentos para pensar que la desvalorización de las propiedades vecinas con ocasión del colapso es un daño indemnizable, y que le sería atribuible, en principio, prima facie, al constructor. Una lonja de propiedad raíz podría decir cuánto valía el metro cuadrado en la zona un día antes de la tragedia y cuánto quedó costando después.

Es una responsabilidad extracontractual porque entre el causante del daño y el vecino no había ningún tipo de vínculo de por medio.