Abusos en el pago por las servidumbres

Por Francisco Ochoa O.
Por Francisco Ochoa O. / Visión inmobiliaria

El pago por una servidumbre debe incluir el daño emergente y el lucro cesante, adicionales al mero valor de la faja, tal como lo exigen nuestras normas. Pero no se está cumpliendo.

En Colombia, en general, se han manejado criterios arbitrarios para el pago de las servidumbres. No entiendo por qué durante muchos años se ha pagado a los propietarios de los predios el equivalente al 30% del valor comercial de la faja.

Esta práctica, inspirada en el poder que tiene el Estado en el caso de las servidumbres legales, para obligar su imposición si no se llega a un acuerdo en la etapa de negociación directa, conduce a que el propietario entienda que la servidumbre es obligada (lo cual es correcto) y que la suma ofrecida, justa o no, también es de obligada aceptación, lo cual no es correcto.

En muchos casos se ha confundido el valor a indemnizar por el paso de una servidumbre, con el valor de la faja. La descripción y análisis que contienen buena parte de los informes valuatorios de servidumbres, hacen ninguno o muy poco análisis de puntos como los usos, las limitaciones, las prohibiciones, el trazado o las afectaciones inmediatas y mediatas.

Esta es una costumbre perniciosa que debe modificarse, mucho más con la entrada en vigencia de la Ley del Avaluador (1673/13), la expedición de la Ley 1274 de 2009 y la influencia que va llegando al país sobre prácticas en otras naciones del continente.

No existe en Colombia una regulación o metodología clara y precisa para tasar el valor de una servidumbre, pero existen criterios internacionales; además, el pago por una servidumbre debe incluir el daño emergente y el lucro cesante, adicionales al mero valor de la faja, tal como lo exigen nuestras normas.

El Código Civil (que data de 1887) establece en los artículos 905 y 906, que se debe pagar el valor del terreno y resarcir todo otro perjuicio. El artículo 923 señala que el propietario tendrá derecho para ser indemnizado por todos los perjuicios ocasionados por la construcción del acueducto. El valor de un bien se resarce con el precio; el monto de un daño se resarce con una indemnización.

El artículo 3 de la Ley 1274/09 referido a la valoración de servidumbres petroleras, se titula: “Solicitud de avalúo de perjuicios”, no del avalúo de una faja.

Preocupa que abunden avalúos de servidumbres mal elaborados, que ignoran el reconocimiento de los perjuicios, que desconocen un adecuado análisis de los factores claves en la determinación del monto a reconocer y que son elaborados por tasadores que, en muchos casos, no cumplen con los requisitos de la ley del avaluador ni tienen conocimientos adecuados.

El valor a pagar por una servidumbre debe incluir tres elementos:

  1. Se refiere al valor del bien que se cede, al disfrute que se pierde. Puede ser el valor total de la faja afectada o un porcentaje.
  2. Se relaciona con los perjuicios colaterales o daños adicionales que se generen con la imposición de la servidumbre, principalmente construcciones, mejoras y cultivos. En muchos casos, valores de reposición a nuevo, sin depreciación.
  3. Hace referencia a las posibles desvalorizaciones que se puedan presentar en el resto del predio como efectos de la existencia de la servidumbre (daño al remanente).

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