Es una extorsión que obliga al propietario a aceptar lo ofrecido, así no sea correcto; de lo contrario corre el riesgo de pagarle al Estado el valor de su inmueble basado en el avalúo catastral
/ Francisco Ochoa

Preocupa la actitud del Estado, concretamente de la Vicepresidencia de la República y del Ministerio de Transporte en relación con las decisiones que toman e instrucciones que otorgan, a los comunicados y resoluciones que emiten, atinentes a la adquisición de los predios requeridos para ejecutar los proyectos de infraestructura. Llamo la atención de los propietarios de estos predios pues presumo, una mala intención para buscar un beneficio injusto en favor del Estado con un detrimento patrimonial de los particulares. Me explico.

1. Por una parte la Vicepresidencia de la República anunció y promovió la aprobación de una ley de infraestructura, concretamente la Ley 1682 de 2013, modificada por la 1742 de diciembre de 2014. Esta ley, palabra más, palabra menos, establece que se elabora y notifica una oferta de compra al propietario o poseedor del predio, que contendrá entre otros, el valor como precio de adquisición, igual al valor comercial, determinado en un avalúo contratado por la misma entidad que pretende adquirir la propiedad. Si el propietario no acepta esta oferta o guarda silencio, el Estado o el contratista procederán a expropiar el inmueble, para lo cual el artículo 6° de la ley bajo análisis establece que se pagará el predio por el avalúo catastral.

Sí, amable lector, amenazan con pagar con base en el avalúo catastral. Esta condición se convierte ni más ni menos en una extorsión que obliga al propietario a aceptar lo ofrecido, así no sea correcto, pues de lo contrario corre el riesgo de pagarle el valor de su inmueble basado en el avalúo catastral. Esta norma es inconstitucional, pero rige, es legal hasta hoy, advirtiéndose que está demandada.

2. La definición de avalúo comercial cambió en la Resolución del IGAC # 898 de 2014 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) – artículo 3°: “Avalúo Comercial es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno, construcciones y cultivos) y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones de ser procedente”.

3. En virtud de la autorización contenida en el artículo 23 de la Ley de Infraestructura (# 1682 de 2013) el IGAC “... tendrá como función adoptar las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos que deben aplicarse en la elaboración de los avalúos comerciales y su actualización. Cuando las circunstancias lo indiquen, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) introducirá las modificaciones que resulten necesarias”.

En uso de estas atribuciones, el IGAC expidió la Resolución 898 de 2014 en la cual fija metodologías para la valoración de algunos ítems de daño emergente y lucro cesante, dejando clara constancia que en unos y otros, los conceptos enunciados por los cuales se puede generar daño, son enunciativos y no excluyen otros conceptos que se demuestren y puedan ser reconocidos en el cálculo de la indemnización. Esto significa que el avalúo debe incluir todos los conceptos que se demuestre sean reales, comprobables, medibles y hayan originado a su propietario un daño como consecuencia del proceso de adquisición para la ejecución de la obra pública, bien bajo la modalidad de daño emergente o lucro cesante.

4. Ahora aparece el Ministerio de Transporte dictando la Resolución # 002684 de 2015 (agosto 6) mediante la cual limita a su antojo y de manera ilegal por falta de competencia e inconstitucionalidad, los ítems indemnizables por daño emergente y lucro cesante determinados en sus artículos 5° y 6°, excluyendo e ignorando muchos daños frecuentes y de alta representatividad, limitando de manera taxativa e inescrupulosa la tarea del avaluador a solamente incluir los conceptos solicitados por el propio Estado (parágrafo 2° - artículo 7°: “El avaluador contemplará única y exclusivamente los aspectos identificados dentro del encargo valuatorio descritos por esta resolución en la etapa de enajenación voluntaria”).

Se dejan por fuera, de esta manera, eventuales indemnizaciones por conceptos tan importantes como:

* Gastos de publicidad invertidos y requeridos por invertir, en caso de traslado.
* Gastos de adecuación del inmueble de reemplazo, en caso de traslado.
* Gastos de notaría y registro del inmueble de reemplazo en caso de nueva adquisición.
* Indemnizaciones por despidos laborales
* Rentas dejadas de percibir por los períodos muertos que se producen entre la entrega del dinero y la inversión del mismo en un bien inmueble de reemplazo, así como la colocación en arriendo del mismo, en los casos que se trate de inmuebles productores de renta.
* Valor del negocio en marcha en caso de cierre obligatorio del negocio.
* Diferencia entre el valor de reposición a nuevo y el valor neto de reposición, en los casos que sea necesario reconstruir el bien expropiado, total o parcialmente.

Resulta importante aconsejar a los propietarios de inmuebles sometidos a este tipo de eventos, que tomen una adecuada ilustración y asesoría sobre estos procesos, que tengan claro inventario de los perjuicios padecidos y que conozcan el alcance del término “precio indemnizatorio” de que hablan nuestras sentencias constitucionales, que no es más que dejar indemne, es decir, dejar como estaba. El sentido de la indemnización pretende simplemente que el monto a recibir no debe enriquecer al propietario, pero tampoco empobrecerlo. Ni más, pero tampoco menos.