Cambios en el proceso de adquisición de predios

Quizá los inspiradores de esta Ley 1742 de 2014 le jugaron a este escenario con plena conciencia de lo que podría pasar

/ Francisco Ochoa            

En los últimos días de diciembre se aprobó en el Congreso de la República una peligrosa y extorsiva norma. Se trata de la ley 1742 del 26 de diciembre de 2014, la cual reformó la ley 1682 de 1993, conocida como Ley de Infraestructura. Esta nueva norma introduce cambios en el proceso de adquisición de predios para la construcción de obras públicas, buscando hacerlo más breve y eficiente. Disminuye en general todos los plazos previstos en preceptos anteriores. Rebaja los términos para la entrega anticipada de los predios, a fin de disminuir en este tipo de proyectos los días de parálisis ocasionados (aparentemente) por la falta de entrega de los predios. Claro está que en muchas ocasiones esta parálisis obedece más a una mala gestión predial de los entes estatales y/o de los contratistas, pero, sobre todo, debido a la falta de una adecuada planeación en los procesos de las compras de predios.

La nueva ley presenta un gravísimo peligro para los ciudadanos toda vez que vulnerará derechos consagrados en nuestra Constitución Política.

El tema es así de simple: se elabora y notifica una oferta de compra al propietario o poseedor del predio, que contendrá, entre otros, el valor como precio de adquisición, igual al valor comercial. Si el propietario no acepta esta oferta o guarda silencio, el Estado o el contratista procederá a expropiar el inmueble para lo cual el artículo 6° de la ley bajo análisis establece que se pagará el predio por el avalúo catastral. Textualmente reza la norma así: “En caso de no llegarse a un acuerdo en la etapa de enajenación voluntaria, el pago del predio será cancelado de forma previa teniendo en cuenta el avalúo catastral”. Debe tenerse en cuenta que acorde con la ley 388 de 1997, vigente en la materia hasta diciembre de 2014, las adquisiciones se hacían basadas en el avalúo comercial; jamás en el catastral, que es sensiblemente menor. Estamos regresando a la época de Inquisición.

Significa lo anterior que en caso de que el propietario expropiado no esté de acuerdo con el avalúo, no tiene derecho a decir ni pío, pues vendrá la aplanadora estatal a adquirir su propiedad por el avalúo catastral. Vale la pena mencionar que en áreas rurales los avalúos catastrales difícilmente llegan al 10 por ciento del valor comercial y son sensiblemente bajos por acción y decisión del propio Estado y no por solicitud de los propietarios.

En otras palabras, o acepta lo que dice el avalúo y la oferta de compra o le pagan por su propiedad una suma sencillamente ridícula. Yo me atrevo a tildar esta conducta de extorsiva y creo que no le cabe otro calificativo. Admiro la pujanza del vicepresidente Germán Vargas Lleras, pero no comparto su filosofía maquiavélica y cada día me hace recordar más al finado presidente Chávez. Qué horror.

En casos analizados por nuestra oficina, hemos encontrado errores en algunos avalúos utilizados para procesos de adquisición de predios por causas muy diversas, tan simples como equivocaciones en áreas, errores de enfoque, aritméticos, en la investigación del mercado, etcétera. Pero con el dogmatismo que sienta esta nueva norma, mucho me temo que se cometerán atrocidades por doquier. Estamos regresando tres siglos en la historia jurídica del país. Increíble.
Parece inconcebible que en un país como Colombia se pretenda extorsionar de esta manera a los propietarios de los bienes requeridos para la ejecución de obras públicas.

La ley aprobada viola el derecho fundamental del debido proceso puesto que se rebaja el valor a pagar después de haber ofrecido un valor superior en un acto previo, preparatorio y de trámite de una actuación administrativa de carácter definitivo; viola el principio de la confianza legítima, extensión del principio de la buena fe que debe regir las actuaciones administrativas y su relación con los particulares; viola el Pacto de San José, suscrito por Colombia, el cual establece que para los casos de expropiaciones debe hacerse el pago del justo valor comercial; va en contra -entre otros preceptos, para no trascribir toda la jurisprudencia que ha desarrollado la materia- del artículo 58 de nuestra Constitución, el cual establece que “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores” y que “Por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa”.
¿Qué podrá pasar en el futuro inmediato? Se demandará la ley por ilegal e inconstitucional; probablemente se tendrá un fallo favorable en un término de dos o tres años, pero en el entretanto se habrá abusado del contenido perverso de la norma. Usualmente este tipo de demandas por inconstitucionalidad e ilegalidad de leyes suelen no ser retroactivas por lo cual el resultado será que se habrá afectado de manera grave el patrimonio de muchos compatriotas. Quizá los inspiradores de esta ley 1742 de 2014 le jugaron a este escenario con plena conciencia de lo que podría pasar. Todo esto produce dolor de patria.