Así se construirá en El Poblado

Según el nuevo POT
Así se construirá en El Poblado
En El Poblado, el 70, 09% de los lotes no tienen potencial de desarrollo, según el Modelo de Ocupación del POT

¿Y ahora dónde se va a construir y con qué requisitos? Este fue uno de los interrogantes que se dejó planteado en la edición 576 de Vivir en El Poblado, para continuar discutiendo el tema que por estos días ocupa a la Alcaldía de Medellín y su Departamento Administrativo de Planeación: el Plan de Ordenamiento Territorial, POT.

Las determinaciones que se tomarán para controlar la construcción, la densidad y la altura en El Poblado, son un punto importante al que están atentos, tanto los constructores y los comerciantes como los residentes, teniendo en cuenta las características urbanísticas con las que cuenta esta zona. Sobre el diagnóstico que se realizó en El Poblado para formular el nuevo POT, dice el subdirector de Planeación Territorial y Estratégica de Ciudad, Juan Manuel Patiño: “Hemos identificado que El Poblado es una de las zonas de Medellín con menos condiciones urbanísticas para crecer, porque no tiene un sistema vial coherente. No fue planificado con detalle como se planificaron sectores como Laureles, Belén o el Centro. El Poblado ha ido creciendo con las mismas condiciones que había cuando era fincas en donde los rieles se convertían en una vía”.

¿Qué se propone para El Poblado?
“Lo que se plantea hoy para El Poblado y para la ciudad es, de alguna manera, controlar el crecimiento que ha tenido en los últimos años, mediante el crecimiento de franjas de densidad, donde las mayores densidades estén hacia el río y a medida que vayan subiendo hacia la ladera, disminuyan. Pero también se contempla un control sobre las alturas”, explica el subdirector de Planeación. Y aclara: “Lo que tenemos hoy en la norma es que en el mismo lote se aplica una densidad (número de viviendas por hectárea), entonces si hago un edificio más pequeño, la misma densidad se me sube a un edificio de 30 y 40 pisos. Por eso va a tener control de altura y de densidad”.

Así se definen los tratamientos urbanísticos
El sistema de ocupación que propone el POT que hoy se discute, define los tratamientos urbanísticos. Estos orientan la intervención en el territorio en función del modelo (que plantea crecer hacia adentro y proteger la periferia) y las condiciones actuales. Según explica Jazmín Aguirre, arquitecta de Planeación Territorial y Estratégica, la ciudad está dividida en polígonos, los cuales se definen por tener características morfológicas homogéneas, es decir, zonas que tienen un comportamiento similar. Estas zonas fueron identificadas con un “Modelo Multipropósito” que hace una simulación matemática de la ciudad. “A ese modelo se le ingresan los datos de los lotes, áreas, unidades habitacionales, infraestructura, densidad de vivienda y nos da como resultado una cifra que indica la capacidad de crecimiento de cada sector”. Una vez identificadas las zonas, se les aplican un listado de tratamientos.

Tratamientos urbanísticos en Medellín

•Área de Preservación de Infraestructuras (API): áreas de importancia ambiental y equipamentos públicos y privados que ofrecen servicios. En El Poblado son El Castillo, Finca Yerbabuena, La Enseñanza, Inem y Politécnico, Eafit y Club El Campestre.

•Consolidación Nivel 1 al 5: sectores de la ciudad que están en mediana o alta consolidación, siendo la 1 la más baja y la 5 la más alta. Un sector consolidado, significa que cuenta con la infraestructura necesaria, en vías, espacio público y equipamientos, correspondiente al número de personas que lo habitan. La consolidación 4 se refiere a las zonas de interés patrimonial (Parque de El Poblado, parte de Manila y parte de Astorga) y la consolidación 5, a los sectores consolidados que tienen poca capacidad de soporte para crecer. En El Poblado, 6738 lotes, que corresponden al 70, 09 por ciento de ellos, no tienen potencial de desarrollo. Ambas consolidaciones (4 y 5) son nuevas en este POT. De acuerdo con la consolidación 5, “las urbanizaciones que ya están construidas y desarrolladas, no tendrán la posibilidad de desarrollarse otra vez, o sea, si hay una urbanización de casas, seguirá siendo de casas y no se podrá convertir en un edificio”, advierte el subdirector de Planeación, Juan Manuel Patiño.

•Desarrollo suelo urbano y de expansión: en la zona 5 (El Poblado), tiene potencial de desarrollo Altos de El Poblado (con Plan Parcial desde 2009) y no hay suelos de expansión.

•Renovación: corresponde a las áreas cercanas al río y están referidas a los macroproyectos transversales, que conectan el oriente y el occidente. Los macroproyectos son Río Norte, Río Centro y Río Sur (que incluye a la zona 5). Los sectores de renovación en la zona 5 son Barrio Colombia, Villa Carlota, parte de Manila, Astorga, parte de La Aguacatala y Santa María de Los Ángeles.


Qué y cómo construir
Los tratamientos urbanísticos definen los aprovechamientos del suelo y las obligaciones. Los aprovechamientos indican el área máxima que se puede construir, la altura y la densidad. La densidad, que es la cantidad de viviendas por hectárea, será más alta hacia al centro y disminuirá a medida que se acerca a la ladera. En El Poblado, la más baja permitirá 30 viviendas por hectárea y la más alta, entre 391 y 420 viviendas por hectárea. En cuanto a la altura, en los bordes de las laderas, será máximo de cinco pisos.

Alternativas para cumplir el modelo
Sobre el control de las licencias de construcción, Juan Manuel Patiño se refiere a la Circular 50, “un mecanismo reglamentado pero que no se cumplía y que exige que antes de presentar un proyecto a la Curaduría, este debe pasar por un proceso en Planeación. Esta evalúa si el tamaño del lote es coherente con lo que aparece en Catastro, si está ubicado con base en la georreferenciación de la cartografía y si cumple con las vías obligadas”. Según explica, las licencias tienen una vigencia de dos años, pero los Planteamientos Urbanísticos Generales (PUG) de la norma actual, permiten que perduren. “Eso se está reevaluando en este nuevo POT, si la construcción no se realiza a los dos años vigentes ya no se podrá renovar. Parte de lo que estamos trabajando es el ajuste institucional necesario para que tengamos un mayor control, que también es un tema de cultura e ilegalidad. Finalmente, agrega: “Estamos haciendo una propuesta en la cual tratamos de proteger a los habitantes de las áreas centrales y de sectores como El Poblado que tienen problemas urbanísticos. También tratamos de generar normas que permitan dinamizar el sector de la construcción, que sabemos es importante para la economía de nuestra ciudad, para que se quite la mirada sobre los mismos sectores como El Poblado, donde no hay capacidad de soporte, y se miren otros sectores como el río con posibilidades de transformación y renovación”.